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[집중 인터뷰]정부 집값 대책 발표 내용과 광주 집값 상승 원인과 문제(안창남 교수/강남대학교 세무학과)
■ 기획 김민호
■ 연출 황동현
■ 작가 최은영, 박소희
■ 진행 황동현
◇ 황동현 진행자 (이하 황) - 일명 강풍이라고 불리는 집값을 잡기 위해서 어제 정부가 고강도 부동산 종합대책을 내놓았습니다. 김동연 부총리는 투기 집값, 반드시 잡겠다. 그리고 시장이 안정될 것을 기대한다라고 말을 했는데요. 이번에는 집값을 잡을 확실한 대책이 될 수 있을까요. 정부가 내놓은 집값 안정화 대책을 분석해 보고요. 급등 양상을 보이고 있는 광주의 집값 상승의 원인도 한번 짚어보겠습니다. 강남대학교 세무학과 안창남 교수 오늘 함께합니다. 안녕하세요.
◆ 안창남 (이하 안) - 네, 안녕하세요.
◇ 황 - 교수님, 어제 발표한 정부의 부동산 대책, 먼저 정리부터 한번 해 볼까요? 어떤 내용이 담겨 있습니까?
◆ 안 – 어찌 되었던 정부 부동산 대책을 보면서 만시지탄이라는 생각이 들고요. 부동산 투기꾼 발걸음보다 항상 정부 대책이 늦게 나와서 이게 항상 유감입니다. 문재인 정부 들어와서도 벌써 이 부동산 대책이 여러 차례 있었는데 과연 부동산 투기꾼을 잡을 의지가 있는지조차도 약간 의심이 됩니다. 어찌 되었든 이번에 9월 13일 날 발표되었던 대책의 첫 번째 목표는 투기 수요를 근절하겠다라는 것입니다. 제일 첫 번째 목표가 투기 수요 근절이고 그다음에 무주택자에 대해서는 맞춤형으로 해서 어쨌든 집을 한 채 보유하도록 하는데는 아무런 지장이 없겠다라는 것이고. 세 번째는 지방주택 시장을 좀 보호를 하겠다, 이렇게 저는 좀 요약을 하고 있습니다.
◇ 황 - 크게 세 가지라고 정리를 해 주셨는데 좀 구체적으로 들어가면 일단은 부동산 보유세는 강화를 한 것으로 보이고 그다음에 대출은 규제한 것으로 보이는데. 좀 더 구체적으로 이 보유세가 지금 어느 정도 확대되고 대출은 어떤 식으로 좀 조이겠다는 건지도 정부 대책 설명을 좀 해 주시죠.
◆ 안 - 네, 우선 첫 번째 투기수요 근절을 위해서 저희들 학계에서 늘 많이 주장했던 것처럼 보유세를 인상을 해야 한다. 그래서 종합부동산세를 갖다가 이번에 대폭 확대를 했습니다. 그래서 고가주택의 경우에는 세율을 인상을 했고요. 특히 과세표준구간인 3억 원 초과 구간을 신설을 해서 그것도 종합부동산세 세율을 0.2% 이상 올렸고 3주택 이상자, 또는 조정대상 지역의 2주택 이상자에 대해서 추가적으로 이렇게 과세를 하도록 되어 있습니다. 물론 세율 인상을 하는 것은 국회 통과 상황입니다마는 어쨌든 정부는 그렇게 하겠다라는 것이고 이렇게 급격하게 세금이 늘어날 경우에는 일정한 한도까지만 올라가도록 하는 세 부담 상한제가 있습니다. 그것을 전체 납부의 150%까지만 되는데 이번에는 300%까지 올리도록 하겠다. 이렇게 해서 세부담 상한선을 올렸습니다. 두 번째는 금융 쪽으로 보면 주택 임대사업자에 대해서 LTV라고 해서 사업자가 담보로 제공하고 다시 대출을 할 수 있는 그 비율을 갖다가 40%로 인하를 했습니다. 인하를 해서 임대업을 하고 있는 사람들이 그렇게 40%도 대출 받았다고 할지라도 다시 또 제대로 쓰고 있는가를 검증하도록 되어 있고 그다음에 임대 사업에 대해서 여러 가지 세금 혜택을 주는 것들을 갖다가 여러 가지 축소했다라고 생각합니다. 맞춤형 대책으로서는 수도권에 공공 택지를 좀 개발을 해서 무엇보다도 부동산 투기를 갖다가 투기수요를 근절하는 가장 좋은 방법 중의 하나가 부동산은 부동산 공급을 통해서.
◇ 황 - 물려주는 것.
◆ 안 - 네, 그것을 이번에 해서 30만 호 정도를 갖다가 하고 도심 내 여러 가지 규제를 완화해서 공급을 확대하겠다라고 정부는 현재 발표를 하고 있습니다.
◇ 황 - 교수님께서 부동산 정부의 대책, 항상 늦다라는 말씀도 하셨는데 어떻습니까? 이제 좀 강하게 정부는 규제를 하겠다라는 의미처럼 좀 이야기가 나오고 있는데. 교수님께서 이번에 정부의 대책이 실효성이 있을 거라고 예측하십니까, 어떻게 보시나요?
◆ 안 - 네, 결론적으로 말씀드리면 세금으로는 부동산 투기를 잡을 수 없습니다. 예를 든다면 지금 광주 같은 경우에도 집값이 7억 원이 갑자기 12억 원으로 올라갔다라고 한다면 5억에 그야말로 미실현 이익이 실현된 것 아니겠습니까? 실현될 가능성이 높은 것 아니겠습니까? 그렇다고 여기 5억 원이 올라갔는데 아무리 양도소득세를 50%에서 60%로 올려본들 그래도 양도차액이 남습니다. 세금을 정부가 걷는다고 해서 90%까지 올릴 수는 없지 않겠습니까? 그러다 보니 세금으로는 부동산 투기를 잡는 것은 사실은 이것은 거의 어렵다라고 하고 가장 직접적인 것은 역시 금융이라고 생각합니다. 금융을 통해서 억제하는 방법, 그다음에 아까도 전에 말씀드렸지만 이것이 종합 부동산세 부담은 금융 부담은 오히려 여러 가지 토지 공개념을 통해서 원초적으로 접근을 차단하는 방법이 훨씬 더 유용하다고 보는데. 이번 대책의 결정적인 것도 세제여서 세무전문가로서는 그 점이 좀.
◇ 황 - 아쉽다.
◆ 안 - 걱정스러운 점도 있습니다.
◇ 황 – 결국은 좀 더 본질적인 접근이 있어야 되는데 앞에 눈에 보이는 그런 부분들만 좀 만진 거 아니냐, 이런 생각도 든다는 의미로 읽혀지기도 하는데요. 그렇다면 교수님, 어떻습니까? 이번 대책들을 쭉 보고 그다음에 또 자유한국당은 그런데 또 이번 정부가 내놓은 대책에서 상당히 좀 부정적인 입장들을 내놓고 있는데 공급을 더 확대해야 된다라는 부분에 대해서는 일정 부분 동의하신 분도 많겠지만 자유한국당 이렇게 굉장히 부정적인 입장을 보이는 이유는 어디에 있다고 보십니까?
◆ 안 - 자유한국당의 입장을 가만히 보면 공급을 늘리는 것은 맞지만 그렇게 하는 대책은 맞지만 공급을 늘리는 데 그 지역이 전부 서울 수도권 주변부다라는 얘기입니다. 그러니까 서울 강남에서는 강남에서 한두 시간 떨어진 곳에 공급을 늘려봐야 어떻게 강남 수요를 잡을 수 있겠느냐 하는 그런 취지라고 생각이 되어 집니다. 결국은 그 얘기는 자유한국당 얘기는 도심 내의 규제가 있어서 아파트 공급이 적시에 되지 않고 있으니 그것을 좀 더 적극적으로 풀어야 되지 않겠느냐라는 의미로 해석이 되는데 아시다시피 도심 지역 안에는 여러 가지 규제 사항이 많이, 그린벨트 해제라든지 여러 가지 그런 사항이 많이 있지 않습니까? 이것은 또 다른 공공의 이익을 침해할 소지가 있는 거여서 이건 조금 더 검토를 더 한번 해 볼 필요가 있지 않을까 생각을 합니다.
◇ 황 - 다시 말하면 지금 자유한국당은 모든 것을 규제완화 정책 중심으로 끌어가자는 것인데 끊임없이 이명박 정부와 박근혜 정부 때 해왔던 정책이 반복된 얘기를 자유한국당이 일단 하고 있는 거네요.
◆ 안 - 규제완화를 해서 얻는 공공의 이익이 그 지역에 살고 있는 주민들 모두에게 돌아간다면 모르겠지만 사실은 그러한 것들이 지금의 경험 측에 비추어보면 일부 특정 사람들, 투기 세력들한테 돌아가는 것이 너무 많았죠. 그러다 보니 공공의 이익과 어떻게 이것을 합치를 할 수 있는가. 균형을 맞출 수 있는가라고 하는 점은 사실은 생각을 좀 더 해 봐야 하지 않을까 생각합니다.
◇ 황 - 그럼 이 민주평화당의 정동영 대표도 저희 방송에 나와서 한 얘기가 이 근본적으로 잡을 수 있는 방법이 있다. 다시 말하면 이 분양 원가를 좀 공개하고 분양가 상한제를 적극적으로 시행하고 또 아파트를 선 시공, 후 분양제 등을 도입하게 되면 결국은 이 건설업자들이 가져가는 이익들을 좀 축소시킬 수 있고 그런 부분들을 통해서 아파트가 천정부지로 뛰는 것을 잡을 수 있다라는 대안도 제시하던데 그런 부분들은 전혀 빠져 있어요, 이번 정부의 대책에도. 그 부분에 대해서 어떤 생각이 드시나요, 교수님.
◆ 안 - 네, 하여튼 오래된 해묵은 논쟁거리입니다. 예를 들면 그 건설업자가 얻는 이익을 갖다가 정부가 통제하겠다. 그렇게 한다면 과연 개입이 원활하게 되겠느냐라고 하는 반대론자들의 입장과. 아니다, 이렇게 이 투기지역을 보니까 너무 원가가 낮고 이익을 오직 대부분들의 건설업자가 가져간다라고 하는 것이 같이 맞서있습니다. 건설업자의 입장에서는 그래, 내가 설사 이익이 많이 난다고 할지라도 세금으로 내는데 왜 이걸 자꾸 그러냐 하는 것이고 일반 서민의 입장에 봐서는 너무 비싸다, 토지 가격이 너무 높다, 이런 여러 가지 주장들이 있죠. 아까 제가 잠깐 말씀드렸던 토지 공개념과 연계가 되는 것입니다. 제 생각은 분양원가 공개도 공공주택 같은 경우는 할 필요가 있다고 생각하고 다시 한 번 헌법 122조를 읽어보면 국가는 국민 모두의 생산 및 생활의 기본이 되는 국토의 효율적이고 균형 있는 이용개발과 보존을 위하여 그에 필요한 제한과 의무를 부과할 수 있다, 이렇게 주장을 하고 있으니. 아까 말씀하셨던 선 시공 후 분양제, 분양원가 공개. 이러한 것들은 사실은 이 헌법의 정신에 보면 크게 어긋나는 것은 분명히 아닙니다.
◇ 황 - 그런데 적극적으로 시행하고 있지 않거든요, 정부가.
◆ 안 - 그렇게 할 때는 건설업자가 이제는 공급을 좀.
◇ 황 - 줄여버릴 수 있기 때문에 그런 부분까지 고려해서 지금 적극적으로 이 분양원가 공개나 이런 정책은 시행하고 있지 못하다라는 말씀이신 거네요?
◆ 안 - 네, 그렇게 되는 것입니다.
◇ 황 - 광주 이야기도 좀 했으면 좋겠습니다. 광주도 좀 언급을 교수님께서도 해 주셨는데. 이 봉선동이나 일부 지역을 중심으로 해서 아파트 가격이 천정부지로 치솟고 있는데. 과연 이것이 적절한 가격의 상승이라고 이해를 해야 할까요. 아니면 좀 과한 측면이 있다고 봐야 될까요?
◆ 안 - 광주의 강남지역, 서울의 강남 같은 그 지역은 지금 아마 2배 가까이가 호가가 그렇게 올라갔다는 얘기는 제가 듣고 있습니다. 매매가가 실제로 그렇게 돼 있는지 아닌지는 제가 모르지만 그러나 광주시장님이 이미 세제실장도 역임했고 국회청장도 역임했고 건설교통부 장관도 역임해서 부동산 투기와 수많은 전쟁을 치렀던 베테랑입니다. 그런 점에서는 광주시의 부동산 투기 문제는 아마 얼마든지 제어할 수 있다고 생각이 되는데 문제는 아까 질문하신 문제는 지금 광주가 이렇게 올라가는 게 정상이냐라고 하는 것이잖아요. 제 기본적인 생각은 아파트 값은 물가 상승률에 따라서 올라가는 것은 지극히 정상입니다. 인플레이션 효과가 있기 때문에 그러나 7억 원 정도 하는 것이 12억 정도로 올라갔다. 이것은 누가 봐도 비정상이지 않겠습니까? 이것은 특정 투기세력이 저는 접근했다고 생각했습니다. 왜 서울은 올라가는데 왜 광주는 안 올라가느냐라고 하는 심리도 작용할 수 있지만 그럼에도 불구하고 그렇게 올라가버리면 결국은 오랜 시간에 걸쳐서 그 자녀들이 그 아파트를 취득하기 어렵고 그리고 무주택 서민들은 결국은 주택 마련을 포기할 정도로 올라간다고 본다면.
◇ 황 - 그렇죠.
◆ 안 - 이건 분명히 비정상적인 것이죠. 투기 세력이 들어왔다고 생각합니다.
◇ 황 - 그러면 투기 세력을 적극적으로 잡으려 하는 그런 것들을 잡아야 되는 정부의 정책, 그리고 지방정부의 어떤 고민들이 필요하겠네요.
◆ 안 - 맞습니다.
◇ 황 - 그리고 교수님, 계속해서 교수님께서 언급해 주셨는데. 근본적으로 이러한 것들을 나타내는 현상들을 단방약적으로 처방하는 것보다는 토지 공개념이랄지 우리가 갖고 있는 부동산 그리고 주택에 대한 인식에 대한 변화를 통해서 보다 근본적으로 이런 부분을 잡아야 된다는 그런 이야기도 좀 해 주시고 그러시는데. 어떻습니까? 지금 토지 공개념이 이 부동산과 어떤 언계성을 갖고 있고 우리들이 어떤 식으로 사회 자체를 좀 변화시키고 인식의 변화가 필요하다고 생각하시는지도 좀 얘기해 주시죠.
◆ 안 - 우리 헌법상 토지는 개인 소유로 되어 있죠. 그것을 부인하는 것은 우리 헌법 정신을 부인하는 것이니까 그것은 곤란하고요. 1989년 현행 헌법에 보면 아까 제가 말씀드렸던 토지 공개념이 있었고 노태우 정부 때 도입했던 것이 택지소유 상한에 관한 법률이 있습니다. 개인은 택지는 얼마 이상 갖지 못하겠다라는 법률하고. 어쨌든 토지를 개발하니 막대한 이익이 나오니 그 이익을 환수해서 일단 그렇지 않은 국민들과 공유를 하자. 즉 개발이익환수에 관한 법률이 있었고요. 그다음에 토지초과 이력서가 있었습니다. 토지를 불필요하게 소유한 사람들을 갖다가 그것을 세금으로 환수를 해야 되겠다. 그래서 토지를 정말로 필요한 사람들한테 공급을 해야 되겠고 불필요한 토지소유는 억제하는 것이 토지 공개념이다. 이것을 좌파 정부가 했던 것이 아니고 노태우 정부 때 했었던 것입니다. 저는 이 제도를 지금 다시 한 번 고민을 해서 당시 헌법재판소에서 위헌과 헌법불합치 판결 내용들을 다시 한 번 곰곰이 되씹어서 다시 한 번 저는 추진할 필요가 있다고 생각합니다. 그렇게 해야만 우리 모두가 잘 사는 이 좁디좁은 남한 이 지역에 이렇게 인구가 많은데. 우리가 평등하고 공평하고 이렇게 살려면 저는 토지 공개념을 조금 더 공부를 더 하고 거기에 맞춰서 전에 입법화됐던 아까 세 가지 점들을 갖다가 다시 한 번 재정비하고 검토를 해서 현 시점에 맞는 토지 공개념에 따른 제도가 더욱 법률상 도입이 되어야 하고 그 바탕에서 종합부동산세를 어떻게 작동시킬 것인가를 검토를 할 필요가 있지 않을까, 저는 그렇게 생각합니다.
◇ 황 - 본질적인 이야기는 토지 공개념, 우리 사회의 토지에 대한 인식 변화부터 시작이 되고 그것이 제도적으로 갖춰진 다음에 종합 부동산세랄지 전반적인 아파트에 대한 이야기들이 같이 나와야 된다는 말씀이시네요?
◆ 안 - 네.
◇ 황 - 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 고맙습니다. 교수님.
◆ 안 - 네, 감사합니다.
◇ 황 - 지금까지 강남대학교 세무학과 안창남 교수와 함께했습니다.
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