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[집중 인터뷰]정부의 부동산 규제정책.. 어떻게 볼 것인가?(서기섭 대표/도시계획연구소)
■ 기획 김민호
■ 연출 황동현
■ 작가 최은영,박소희
■ 진행 황동현
◇ 황동현 진행자 (이하 황) - 정부가 투기와의 전쟁을 선포했지만 아파트값은 천정부지로 치솟고 있습니다. 문재인 정부의 관련 정책도 방향을 제대로 잡지 못하고 오락가락한다는 그런 평들이 많이 나오고 있는데요. 정부의 이 부동산 정책, 오늘 좀 짚어보겠습니다. 도시계획연구소 서기섭 대표 연결되어 있습니다. 안녕하세요, 대표님.
◆ 서기섭 (이하 서) - 네, 안녕하세요. 서기섭입니다.
◇ 황 – 서울 아파트 집값이 오르고 또 수도권으로 이런 폭등이 지금 계속 연결되고 있는데. 그 이유는 어디에 있다고 보시나요?
◆ 서 - 네, 지금 8.2 대책에 이은 지난주 8.27 추가대책이 발표가 됐는데요. 그럼에도 불구하고 이번 주에 서울시 집값이 역대 최고치를 돌파를 하고 있습니다. 한국감정원이 지금 조사한 가격을 보더라도 서울 아파트 평균 가격이 지금 7억이 넘어가고 있고요. 지속적으로 상승률이 기록되고 있습니다. 이러한 것들이 이제 정부의 규제정책으로 인해서 똘똘한 한 채로 쏠림 현상이 가속된다고 볼 수 있겠는데, 서울 아파트를 사려는 사람이 서울뿐만 아니라 지방에서도 지금 상경 투자가 늘고 있는, 현상이 감지되고 있고요. 따라서 서울과 지방 양극화가 당분간 좀 지속될 가능성이 높다, 이렇게 판단이 되어 지고 있습니다.
◇ 황 – 지금 이렇게 정부는 끊임없이 부동산 그리고 주택 가격을 낮추겠다고 아니면 안정적으로 유지하겠다고 정책들을 내고 있는데. 그 정책이 나올 때마다 값은 더 뛰거든요. 그래서 사람들이 이것이 도대체 부동산을 안정시키는 정책이냐 아니면 부동산을 더 가격을 올리는 부채질하는 정책이냐 이런 비판적인 이야기도 하고 그러던데요. 왜 정부의 정책이 나올 때마다 값은 더 뛴다고 보세요?
◆ 서 – 정부의 정책의 일관성의 문제인데요. 처음에는 수요와 공급의 문제로 시작됐죠. 그러나 지금은 점점 심리게임 양상으로 흐르고 있는데요. 수급 불균형이라고 볼 수가 있죠. 8.27 대책으로 재건축 아파트가 조합원이 지금 사실상 금지가 돼 있고 3월 5일 날 재건축 안전진단 강화로 인해서 신축아파트 공급이 막혀 있고 다주택자 양도세, 중과세 등으로 인해서 시장이 매물이 더 이상 나오지 않은 현상이 지금 지속되고 있습니다. 다시 말하면 공급은 계속 줄어들고 있는데 나올 만한 규제는 다 나왔다는 심리가 작용해서 수요가 늘어나고 있다고 볼 수 있는데. 예를 들자면 다주택자 양도세, 중과세 시행하기 이전에 국토교통부 장관 말을 믿고 2월 달, 3월 달에 많이 주택을 매도했는데 이러한 매도한 세력들이 현금을 보유하고 있다가 다시 지금 부동산 시장에 들어오는 게 감지가 되고 있습니다. 여기에 이제 가격이 폭등해 초조해진 실소유자들이 가세해서 집값 현상을 부추기고 있다고 볼 수 있겠습니다.
◇ 황 – 심리게임 양상으로 흐르고 있다는 말씀도 해 주셨는데 결국 국민들이 정부의 부동산 정책을 그렇게 신뢰하지 않는다는 이야기 아니겠습니까, 다시 말하면?
◆ 서 – 네, 그렇습니다.
◇ 황 – 정부가 지금 부동산 정책을 다양하게 집값 안정 정책을 펼치고 있는데. 구체적으로, 대표적으로 하고 있는 정책방향에 대해 정리를 좀 해 주십시오. 정부의 주요 부동산 정책, 어떤 것들이 있습니까?
◆ 서 – 부동산 정책 같은 경우 지금 임대사업자에 대해 혜택을 축소했다라고 이렇게 발표를 했는데요. 지금 1년도 안 돼서 지금 정책이 번복되면서 일관성을 상실하고 있다라고 볼 수가 있겠습니다. 정부의 오락가락하는 정책이 투기를 부추길 우려가 있다라고 보여 지는데요. 임대사업자들에 대해서 세제 혜택을 지속적으로 유지시키면서 임대사업자를 증가를 시켜야 되겠죠. 그래서 현재 문재인 정부가 임대 등록 집적수를 100만 세대까지 늘리겠다고 하는데. 지속적으로 임대사업자를 양성하고 또 임대사업자를 실질적으로 규제하는 정책, 다시 말씀해서 주택 공시가격 인상 등이 있겠는데요. 임대주택으로 등록을 하면 한 6억 원 이하에 한해서 등록을 할 수가 있는데 이런 금액을 약 3억 정도로 낮추게 되면 상당히 시장에서 시장 안정적인 효과에 기여를 할 것이다, 이렇게 볼 수가 있겠습니다.
◇ 황 – 일단은 아파트 공급 물량을 좀 늘리고 그다음에 또 임대 아파트들이 더 양성화되고 밖으로 나올 수 있도록 활성화시켜서 전체적으로 공급량을 늘리는 정책을 한다는 말씀이시죠?
◆ 서 – 네, 맞습니다.
◇ 황 – 그리고 이 대출 규제들도 좀 강력하게 하고 있는 것으로 알고 있는데. 정부가 지금 추진하고 있는 이 대출 규제 정책들은 어떤 것이 있고 어떤 의도를 가지고 이런 규제정책을 펼치는지도 소개 좀 해 주시죠.
◆ 서 – 네, 대출 정책 같은 경우에는 이제 LTV, DTI가 40%에서 2주택 같은 경우에는 30%. 다시 말해서 10억짜리 집을 사면 4억이나 3억 밖에 대출이 되지 않는데요. 이러한 데 더해서 DSR이라고 총 부채 원리금 상환 비율이라고 하는 게 도입이 돼서 지금 11월 달부터 다음 달부터 제2금융권까지 전면 실시가 될 수가 있다라고 볼 수 있겠습니다. 그리고 이제 전세 자금 대출이 있는데요. 전세 자금 대출에 대해서는 무주택자에 한해서는 상관이 없지만 1주택자나 2주택자 같은 경우에는 이제 전세 자금 돈줄을 조일 것이다, 이런 대책을 발표하였습니다.
◇ 황 – 결국은 대출을 줄여서 자기 돈 없이 집을 못 사게 하는 정책들을 펼치고 있다는 게 대출 규제 정책이라는 거 아니겠습니까?
◆ 서 – 네, 그렇죠. 대출 같은 경우는 이제 레버리지 효과라고 볼 수가 있는데요. 전세를 통한 갭 투자와 더불어서 주택가격 상승에 상당히 큰 영향을 미치고 있다, 이렇게 볼 수 있겠습니다.
◇ 황 – 세금 부분도 세제도 여러 가지 정책들을 펼치고 있는데. 주요 세금 정책이 양도세 문제하고 그다음에 부동산의 보유세 문제인데. 이 부분도 별로 효과를 발휘하고 있지 못하는 것 같아요. 그 이유는 어디에 있다고 보세요?
◆ 서 – 양세 같은 경우는 정부가 임대사업자에 대해서 양도세 혜택을 줘왔는데 이거를 신규로 취득한 투기 지역이나 투기 과열 지역의 주택에 대해서는 이제 배제를 하겠다라고 발표를 했는데. 이 혜택을 줄인다는 이런 논란도 있습니다. 따라서 이 양도세와 보유세를 상당히 강화시키면 부동산 가격이 안정이 당분간 될 수가 있다고 볼 수가 있겠는데요. 특히 문제는 종부세죠. 지난 7월 달에 재정계획특위에서 종부세 인상 방안이 나왔는데 너무 약했다라고 볼 수가 있습니다. 햇살 속에 태풍이라는 말도 있는데요. 0.5%에서 2% 정도에서 조금 올리는 0.3에서 0.5% 올리는 정책이 나왔는데. 이거는 대폭 이해찬 당 대표가 취임하면서 1%씩 올리자는 주장이 힘을 얻고 있습니다. 이 종부세를 0.5%에서 예를 들어서 1.5%로 1%만 올리면 세금이 보유세를 한 두 배 정도 늘어나는 효과가 나타나게 됩니다. 따라서 종부세에 좀 더 과감한 상승률이.
◇ 황 – 집값을 잡을 수도 있다고 보시나요?
◆ 서 – 네, 그렇습니다.
◇ 황 – 그런데 집값이 종부세를 올리더라도 실질적으로 집값 상승률과 비교했을 때 이 종부세, 올라가는 종부세율이 굉장히 미미하기 때문에 사람들 입장으로는 세금을 내고 계속 집을 소유하고 또 집을 가지고 재산 증식의 수단으로 활용할 수 있다고 생각해버리면 이 종부세 자체가 무력화되는 거 아니겠습니까?
◆ 서 – 이제 미국 같은 경우는 보유세가 한 1%쯤 되는데 우리나라는 보유세가 0.1% 거의 한 10분의 1 정도밖에 되지 않습니다. 지금 종부세 같은 경우는 강남권에 있는 랜드마크 아파트 같은 경우는 한 1000만 원 정도 지금 보유세를 내고 있는데요. 이거를 2000만 원, 3000만 원으로 올리게 되면 다시 말해서 1세대, 1주택 같은 경우도 30억이 넘는 구간에 대해서는 2000만 원, 3000만 원씩 부과를 하게 된다면 이게 10년이면 2억에서 3억 정도됩니다. 따라서 보유세, 다시 말해서 30억 정도 되는 시가의 아파트에 대해서 집중적으로 종부세를 올렸을 때는 확실히 효과가 나타난다, 이렇게 볼 수 있겠습니다.
◇ 황 – 지금 추석 전에 김동현 부총리, 지금 종합적으로 집값 안정 대책을 다시 만들어서 발표를 하겠다라고 이야기를 했는데요. 좀 담아야 될 내용들, 정말 집값을 잡기 위해서 서민들의 안정적인 생활 그리고 청년들의 미래를 위해서 집값은 굉장히 중요한 부분인데. 담아야 할 부분들이 있다면 어떤 것들이 있을지 마지막으로 한 말씀 해 주시죠.
◆ 서 – 이제 세제죠. 세제하고 공급으로 나눌 수가 있는데. 세제는 지금 계속 논란이 되고 있는데. 공시가격, 공시가격 인상을 하고 공정시장가액비율 조정. 다시 말해서 재산세를 조금 더 많이 낼 수 있는 토대를 만들자, 6억이 넘어가는 부분, 9억이 넘어가는 고가주택에 대해서 세금을 좀 많이 물리는 정책. 특히 종부세하고 그다음에 최고세율 인상이죠. 3주택자랄지 초고가주택에 대한 강력한 세제 규제가 나와야 된다고 볼 수 있고. 문제는 공급이죠? 악마는 디테일에 있다라는 말이 있는데. 공급을 수도권에 얼마만큼 할 것인지. 수도권보다는 서울과 서울시에서 흡수할 수 있는 지역에 얼마만큼 공급을 할 것인지가 이제 대책의 핵심이다라고 볼 수 있습니다. 따라서 세제보다는 공급에 대해서 확실한 시급안을 주는 게 부동산 시장 안정에 도움이 된다고 판단되고요. 과천이나 광명, 성남. 이런 서울에서 출퇴근 거리 1시간 이내에 있는 도시를 좀 집중적으로 발굴을 해서 또 서울시와 협의를 해서 그린벨트도 일부 해제를 해서 서울시와 서울 인근 위성도시에 공급에 시그널을 줌으로써 집값 안정을 꽤해야겠다, 이렇게 판단을 내리고 있습니다.
◇ 황 – 결국은 서울의 집값이 지방하고도 밀접한 연동이 있기 때문에 서울에서부터 집값을 잡아야 하는 거 아니겠습니까?
◆ 서 – 네, 그렇습니다. 서울 집값이 이제 수도권으로 전이가 되고 수도권에서 일부 광역시로 전이가 된 만큼 서울에서 확실한 시그널을 주는 게 필요하다, 이렇게 볼 수 있겠습니다.
◇ 황 – 네, 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.
◆ 서 – 네, 고맙습니다.
◇ 황 – 지금까지 도시계획연구소 서기섭 대표와 함께했습니다.
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