사회생활을 시작하며 처음 보금자리를 마련하거나, 새집으로 이사할 때면 가장 먼저 맞닥뜨리는 것이 바로 전·월세 계약일 것입니다. 내 집 마련이 어려운 현실에서 많은 분들이 전·월세를 통해 주거를 해결하고 계시죠. 그런데 이 전·월세 계약, 결코 만만치 않습니다. 뉴스에서는 오늘도 보증금을 떼이거나 사기를 당했다는 안타까운 소식이 들려옵니다. 나의 소중한 보증금을 지키고 안전하게 새로운 보금자리를 얻기 위해, 오늘 꼭 알아두셔야 할 전·월세 계약의 핵심 포인트를 짚어드리겠습니다.

1. 발품 팔기 전에 등기부등본부터 확인하세요!

 마음에 드는 집을 발견했다면, 바로 계약금부터 걸지 마시고 반드시 등기부등본부터 열람하셔야 합니다. 등기부등본은 마치 건물의 '주민등록증'과 같습니다. 이 집의 진짜 주인이 누구인지, 혹시 압류나 가압류, 근저당권 설정 등 복잡한 채무 관계가 얽혀 있지는 않은지, 모두 확인할 수 있습니다. 

 특히, 대출을 받기 위해 건물 시세의 대부분에 해당하는 근저당권이 설정되어 있다면 보증금을 돌려받지 못할 위험이 매우 커지니, 반드시 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 만약 이런 권리 관계가 복잡한 집이라면 아무리 마음에 들어도 신중하게 재고해 보시는 것이 좋습니다. 요즘은 대법원 인터넷 등기소에서 누구나 쉽게 등기부등본을 열람할 수 있습니다.

2. 계약서 작성은 꼼꼼히, 특약 사항은 명확하게!

 이제 마음에 드는 집을 찾고 권리 관계도 확인했다면, 계약서를 작성할 차례입니다. 일반적인 계약서 양식도 중요하지만, 무엇보다 '특약 사항'을 꼼꼼히 작성하는 것이 핵심입니다. 가령, 이사 날짜, 수리 의무 범위, 반려동물 사육 가능 여부 등 구두로 합의했던 내용은 반드시 특약 사항에 명시해야 합니다. 또한, 중개인이 '나중에 다 알아서 해줄 거예요'라고 해도, 계약금이나 중도금은 반드시 집주인 명의의 계좌로 입금해야 합니다. 대리인과 계약할 경우 위임장과 인감증명서를 반드시 확인하는 등 위임 여부를 명확히 하는 것도 필수적입니다.

3. 계약 후, 지체없이 '전입신고'와 '확정일자'는 필수!

 전·월세 계약을 마쳤다고 끝이 아닙니다. 이사 당일 또는 그 즉시 '전입신고'를 하시고, 동시에 '확정일자'를 받아두시는 것이 무엇보다 중요합니다. 전입신고는 여러분이 이 집에 살고 있다는 것을 법적으로 공시하는 행위이며, 확정일자는 보증금에 대한 강력한 대항력을 부여하여 혹시 집이 경매로 넘어가더라도 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 얻게 해줍니다. 이 두 가지를 마치면, 여러분의 보증금은 비로소 법의 보호를 받을 수 있는 안전망을 갖추게 되는 것입니다. 주민센터나 온라인 정부24를 통해 손쉽게 신청할 수 있으니 절대로 미루지 마세요.

4. 잊지 마세요, '대항력'과 '최우선 변제권'의 힘!

 전입신고와 확정일자를 마쳤을 때 여러분은 '대항력'을 가지게 됩니다. 즉, 집주인이 바뀌거나 집이 경매에 넘어가더라도 계약 기간 동안 계속 거주할 수 있고, 만기 시 새로운 집주인에게 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 또한, 여러분의 보증금이 소액 임차인에 해당한다면, '최우선 변제권'이라는 특별한 보호를 받을 수 있습니다. 이는 집이 경매에 넘어갔을 때, 은행 빚보다도 먼저 일정 금액을 최우선으로 돌려받을 수 있는 강력한 권리입니다. 이 최우선 변제권을 행사하려면 반드시 전입신고를 하고 실제 거주를 시작해야 한다는 점도 기억해주세요.

 부동산 계약은 일상 속에서 가장 큰 금액이 오가는 법률 행위 중 하나입니다. 오늘 제가 말씀드린 핵심 포인트들을 잊지 않고 꼼꼼히 확인하고 준비하신다면, 나의 소중한 자산을 안전하게 지키고 마음 편히 새로운 보금자리에서 행복한 시작을 하실 수 있을 것입니다.